买一手房好还是二手房好

买一手房好还是二手房好

二手房优点:房子的配套户型 采光等等都是已经可见的了,所以你买起来不会后悔 印象直观 一手房现在一般都是楼花 以后交楼存在了太多的不确定因素.很多时候沙盘上说的和以后建的会不一样 你存在一定的风险.同时一般二手房的配套往往要好于一手房.毕竟已经成熟了 .另外一个优点:二手房基本上很快就可以入住,一手房往往要等上1年左右

一手房优点;1贷款的层数高 比如在银行一手房最低的首付可以2层 二手房往往就是3层了 你一手房的首付少,同时一手房按揭 的年限要长于二手房 二手房很难做到30年的按揭，2一手房的质量由开发商来保证 二手房是个人保证.二手房的装修如果是个人装修的存在的隐患 以后出了问题你只能自己解决 一手房有问题找开发商(一手房带装修是社会发展的大趋势,国外的一手房都是带装修交楼)

还有一些不好比较的二手房的价格和一手房的价格是很难比较的 很多二手业主缺钱 便宜的程度可能让人吃，一手的开发商缺钱也会便宜出售，所以还是看你个人的需求,不过一般来说都是男人对一手和二手的区分不大,满意就好了，但是你如果买来结婚还是一手最好,因为女孩子永远都是喜欢新的东西

二手房的购房流程

一、看房：买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的所有费用都归买方支付;

二、查档：买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案;

三、签合同：买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同(深圳市统一格式合同)，支付定金给中介公司。

四、卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务;

五、资金监管及贷款申请：买方支付首期款到按揭银行资金监管账号(一般是原贷款银行，如果换其他银行会多出一些费用)，买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件(一大堆，都没看清楚，只是忙着签名)，买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方(一般银行直接通知担保公司)，约7~8个工作日左右;

六、赎楼：买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右;

七、房屋过户：买方同担保公司去深圳市房地产产权登记中心三楼(金湖文化广场，位于银行汽车站和南方药厂之间)签订<深圳市房地产买卖合同(现售)>，递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个工作日;

八、买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证(记得多复印一些，再见到它时要等全部贷款还清之后啦)，担保公司领出新房产证同按揭银行在深圳市房地产产权登记中[5]心作抵押登记，银行把首期款给卖方，新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方，约10个工作日左右;九、交房：买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。

买二手房时所需要提供的材料

根据相关法律法规的规定，主要有以下几项： 1、购房者的身份证原件、合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证。

2、户口本;

3、买卖合同;

4、如需要贷款购房，还应提供贷款银行所需的相关手续 5、如果委托了中介公司购买二手房，则要提供已公证之《委托书》;

其次，关于购买二手房手续收费的标准。

我国法规有相关规定，但因区域不同可能有微小差异。一般来讲，二手房交易需要交的手续费类型有以下几项： 1、契税;

2、交易手续费;

3、合同印花税;

4、如果委托中介公司的话，还需要支付中介费;

什么是一手房

一手房是指房地产开发商依法取得土地使用权后，在土地上建造并取得政府批准销(预)售的商品房。房屋根据用途分为住房和商用房。住房包括住宅、别墅和公寓,商用房包括商铺和写字楼。

一手房是指房地产开发商依法取得土地使用权后，在土地上建造并取得政府批准销(预)售的商品房。房屋根据用途分为住房和商用房。住房包括住宅、别墅和公寓,商用房包括商铺和写字楼。

一般来说，只进行过一手交易的房子，就是一手房。还有一种情况，就是可以直接更名的房子，比如说：“贾新贺买了在开发商手中一手买了这套房子，然后在产证没有办下来之前，又卖给了冷酷一郎(需要协商)”。大家协商通过的情况下，这也是一手房，可直接更名。

契税，印花税，维修基金根据销售的价钱税费在2%——4%不等

一手房的买卖注意事项

一手房与二手房的买卖，虽买卖内容都是房屋，但两者之间却有很大的差别，因此决定了其不同的注意事项，继《我不是教你诈——二手房买卖中做个明白人》之后，本人继续推出了这篇帖子，没有什么高深的理论，更不是什么宝典秘籍，只是一些买一手房的实践经验，甚至是一些常识，开发商的坑，你跳或不跳，它就在那里，不远不近。好了，废话不多说，还是说正题，我主要是从下定金、签署合同、收楼这几个方面向大家简单的展示这些坑。需要明确一下这个帖子的立场是站在一个确实想买房的善良买方的位置来写的。投机者请绕道。

一、首先是关于定金，我已在帖子《诚意金那点事儿》里很详细的讲述了，这里也就不废话了，只是针对买一手房的特性，再多唠叨两句：在开发商取得预售许可证之前，你之前所交的钱，无论其为何名义(诚意金、认筹金、订金、定金)你都是可以在不打算继续交易下去的情况下要求开发商返还，不存在没收一说。但在其取得预售许可证之后，或者销售的为现房，那么开发商所收取的钱适用定金罚则(即如果因为买方的原因不再继续签买卖合同的，卖方没收定金;如果因为卖方原因不再继续签买卖合同的，卖方双倍返还定金)，一般交定金时会签署一份认购协议，认购协议上有“定金”字样或者不一定是“定金”字样，但协议里有括号里内容约定，则适用定金罚则。所以大家在交定金之前尽量明确自己的购买意愿。所谓购买意愿包括：地段、价格、朝向、楼层、配套、交通，甚至开发商品牌。尽量别在下定金后才后悔。比如楼主本人也犯过这样的错误，在看房的时候，因为电梯总层数是 19楼，楼主买的是17楼，后来下了定才知道原来是17是顶楼，因为这个楼的外立面是阶梯式设计。所幸我并不是太介意这个，所以同学们下定前一定要把自己介意的情况弄清楚。

正如前面所说，一般交定金的时候都会签一份认购协议，同学门在交钱签字之前，一定要仔细阅读这份协议，尤其是协议里约定了买方交定金前已仔细阅读过买卖合同及其先关文件并同意所述条款，如因买方不同意合同条款而拒绝签订买卖合同的，卖方可没收定金。如有类似的约定，那么同学们真的就要在签认购书之前把买卖合同的一整套资料仔细看完再签订了。这里有个小投机吧，但不建议大家滥用，如果同学你下了定后又后悔了，无论是因为什么原因后悔，你还是按认购书约定的时间去签买卖合同，但开发商的买卖合同里的补充协议基本都有霸王条款，所以你可以依据与开发商在合同条款上达不成一致而要求退定金。但这个小投机的前提是认购书里没有类似禁止条款。而且也是一件扯皮的事。不建议使用。

关于售楼员，同学们一定要明确，他们对你做出的承诺或者一些美好的描述仅代表她个人意见，而不能代表公司或者合同约定的内容。原因很简单，因为他们给你的信息的目的是为了促进你买房，同时公司并未授予她此代言权。举个最简单的例子，很多售楼员为促销，会告诉客户你购买后可以拆那面墙然后占这块地方，围起来就又是一间房了，多划算。而实际上，那面墙是承重墙，这块地是公共通道。所以，如果售楼处所给出的某个承诺是你决定买这套房的关键因素，那么白纸黑字写出来，并加盖公章或法定代表人签字，另外，售楼员给各位算的房款总价以及月供的书面资料，建议大家保留，因为实践中确实出现了因售楼员算错房价或月供，导致买方错误下定的，这是可以作为证据要求开发商返还定金。关于售楼员还有最后一个小小的建议，虽然有部分售楼员不太厚道，但比起黑心中介，会好很多，一般来说，开发商聘用的售楼员素质基本都会比中介高。所以，可以尽量与之为善，因为很多隐蔽信息他们有权利提供给你，但没有义务提供给你。

二、签署合同，很多同学可能都不太重视买卖合同，但我必须告诉大家一个真相，当你和开发商之间因房屋买卖产生纠纷的时候，开发商庞大的法务团队要做的第一件事情就是仔细查找你签订的合同文件并从中找出对他们有利的依据。所以务必请各位同学重视。首先要说明的是，买卖合同一般由两部分组成，一部分是合同范本，这个在一个城市范围内合同条款基本一致，当然里面的有些条款是选择性条款，可根据具体情况买卖双方选择约定;另外一部分是附件，包括装修标准、平面图什么的，但其中最重要的开发商出具的补充协议，这就是鼎鼎有名的霸王条款聚集地。所以同学们应该知道看的重点在哪一部分了吧。看合同不难，只是字多点，尤其是有的强势的开发商，搞的补充协议比合同范本的页数都多。而恰恰是这些补充协议就是我们阅读的关键。开发商一般都安排了专人负责签署合同，所以，有什么读不明白的就要求他解释，他解释不清楚的要求他领导解释。在这里简单提醒各位同学要注意合同及补充协议的以下内容

1、买卖合同对于买方来说最重要的意义就在于约定开发商的交楼时间、交楼条件、及延期交房的违约责任，即如果开发商没有按合同约定的时间交房，或者(注意!是或者)按时交楼但此时楼房并不具备合同约定的交付条件，都属于开发商未按时履行交房义务。买方可以要求开发商交房并支付违约金，也可以要求解除合同并支付违约金，具体违约金的比例以及可解除合同的条件要根据合同约定来执行。这里又有个小机关，要告诉大家，如果开发商在不具备合同约定的交付条件，买方不要被开发商忽悠着签收楼确认书，因为有案例显示如果买方在卖方并不符合交房条件的情况下收房并签署收房文件的，视为双方协商一致变更了收房条件。签署收楼文件后再追究对方延期交房违约责任的法院不予支持。再说明白点，就是你只能追究从约定的交楼日期到你实际签署收楼确认书这段时间的违约金。至于什么是交楼条件，后表。

2、关于按揭：一般开发商都会在补充协议上约定如买方未通过银行审批而无法支付尾款的，买方应一次性或分期支付，否则承担违约责任。实际上，贷款批不下来有很多原因，有的是因为买方自己的原因，比如信用、资料不全，但有的是因为国家规定、银行政策，所以建议同学要求增加非买方原因导致无法贷款的，可解除合同且相互不承担责任，毕竟贷款额是房款总数的大头，对于一般老百姓而言也不是一时半会能拿出来的。

3、关于面积差异：这个只是针对预售房以套内建筑面积计价的房屋而言，一般情况下，购买预售房时合同约定的套内建筑面积和你收楼时实际的面积可能出现不一致，前后两个数据都是国家单位出的，不是开发商自己测量的，你购买的时候那个叫预售面积，收房的时候那叫竣工面积，这两个数据允许有差异，但应在3%以内(面积误差与预售面积之比)，在这个范围内，多退少补。超过3%的时候，买方有两条路可选择，要么选择解除合同，要么选择继续履行合同，选择继续履行合同时，就涉及补房款或退房款，3%以内的那部分按多退少补原则，超过3%的部分，如果是面积多了，则算开发商送的，如果面积少了，开发商应就这个部分前双倍返还。但这里需要提醒各位同学注意的是：开发商往往会通过补充协议修改前误差超过3%的处理方式，第一，取消买方的单方解除权，第二，依然多退少补。在这种情况下，买方应考虑假如面积多出很多，是否还在自己的预算范围内。因为此时你已没有单方解除权了。

4、开发商的违约责任：这里汇总一下开发商的几大违约责任，这样同学们就知道在什么时候可以问开发商要钱了：未按时签买卖合同、延期交房、交房时不符合约定装修标准、不交房时公共设施及基础设施不符合交付标准、延期办理房产证、擅自变更规划设计、房屋产权有问题、及前面说的面积误差超过3%、因开发商原因导致解约。

5、关于物业管理费简单的提一下，如果是住宅类房屋应该是政府指导价，依据物业管理资质不同而定价，这个各位可到物价局的网站上查到的，以此标准可考察楼盘物业管理费是否过高。

三、收房

关于收房，在前面已提到了开发商在不符合交楼条件的情况下买方的处理方式，在这里进一步明确什么是交楼条件以及开放商延期交房的违约责任。在明确相关内容之前，简单的用百姓的话语介绍一下“交房”的法律含义，卖方愿意给买方愿意收，给与收都是基于双方自愿且没有任何误解的情况下。只要在自愿且无误解的情况下交接了房，卖方即完成了这个合同中最重要的义务之一，之后这套房是好是坏，是死是活，都与卖方无关，全都是买方的事了，即房涨价了归买方、跌价了归买方、发大水遭火灾了全算买方的，与是否付完钱、是否办了房产证没有一点关系。所以交房和接受房屋既是买卖双方的权利也是买卖双方的义务。

交房条件包括以下三方面：A、交房时候应提交的相关资料(在合同范本14条有规定);B、交房时装修标准(违约责任规定在合同范本，装修标准一般作为附件);C、基础设施及公共配套设施(在合同范本24条)，对于BC两项，如果交楼时还不达条件的，一般开发商可以通过约定规避买方拒绝收楼的权利，但对于 A项，开发商必须严格遵守无可选择，一份资料不全，买方也可拒绝收楼，且开发商得承担由此造成的延期交房的违约责任。

收房最重要的工作就是验收，有条件的建议在大雨或暴雨过后验房，这样可以很容易看出房屋是否有渗漏水的情况，对于房屋质量异议一定要在合同约定时间内提出，

这里还要提醒下各位，有的同学以为晚一天收楼就可以晚一天交物业管理费，这种认识是错误的，只要开发商符合交楼条件且通知了买方收楼时间的，由于买方的原因而不收楼的自开发商通知的收楼日起视为买方已收楼，同学你不仅要交物业管理费，而且再没有验收的情况下“被收楼”了，不划算。

带装修的须明确交付标准，前面已经提到装修标准为交付条件之一，一般约定在附件位置，这里 尤其提醒买带装修房屋的同学，要仔细看看装修标准是否和你了解到的情况一样，比如售楼员告诉你送的洁具是“科勒”的，收楼的时候一看是“克乐”的，再一看合同，并未对品牌有约定，那你也只能认了。

暂时能想到的就这么多，同买2收房一样，这也是一个耗时间耗精力的事情，所以步步多加注意，但凡要自己签字的东西就仔细看看，慢慢阅读，只要认识中文字就没有看不明白的合同或协议，而大部分坑都在这些文字里，为了买房，有的坑不得不跳，但有的坑是我们跳不起的，无论跳不跳，我们都知道坑在那里，这就是这篇帖子的目的

二手房过户费怎么算

一宗正常的二手房过户所需要缴交的费用，主要包括三部份：地产中介代理佣金、按揭费用和交易税费。

1、地产中介代理佣金

是买卖双方支付给地产中介公司的服务报酬，由三方在之前签订的合同中明确约定，在交易成功之后支付。不同中介公司可能执行不同的标准。但物价部门规定，买卖双方分别支会的佣金都不能超过成交价的3%。

2、按揭费用

涉及按揭或转按揭时，需要支付按揭公司、评估公司及银行等相关机构的服务费用。按揭费用主要包括：

房屋查案费：每证90元，由房管局收取;房屋评估费：评估价×0.5%，由评估公司收取(如果不需要出评估报告，则只收取300元的初评费);按揭代理费：按揭公司直接收到的服务二手房交易费用，标准是贷款额×(1%～ 1.5%)，不同按揭公司执行的标准有差异，较为普遍的是贷款额的1%或1.2%;贷款保险费：贷款额×1.2×0.1%×贷款年限，保险公司收取，二手房按揭贷款的最高年限是20年;贷款合同公证费：每宗300元;转按揭合同协议公证费：每宗300元;交易委托公证费：每宗200元;银行公积金代办费：每宗500元，由相应银行收取;他项权利登记费：每证250元(番禺每证500元)，由房管局收取;贷款印花税：贷款额×0.005%，由银行收取。

3、交易税费

交易税费由房管局直接收取，买卖双方按规定各自交付相应税费。二手房交易税费主要包括：

交易契税：评估价×1.5%(买方);交易印花税：评估价×0.05%(双方);交易管理费：住宅类物业3元/㎡，商用物业6元/㎡(双方);交易登记费：每宗60元/人，按房产证上登记业主的人数计算(买方);测绘晒图费：每宗50元/人，按房产证上登记业主的人数计算(买方);产权证印花税：每本5元(买方)。

一手房和二手房买哪个更划算

二手房比一手房的价格低，那是不是买二手房就划算呢?业内人士分析，一般情况下，二手房的价格低于一手房，但也会出现一、二手房价倒挂的现象。买二手房不一定就划算。

到手价才是最终价格 长期浸染于房地产行业的许小姐表示，决定房价的因素很多，单纯的价位高低，无法反映出房价的真实水平。比如有些二手房报价确实要比同类型新房低一些，但房价中还包含其他成本，如税费等，这样算下来总价反而比新房高。许小姐认为，不管是选择哪种类型的房子，一定要综合考虑到各种因素，从而计算出最终的“买家到手价”，这样才能做出合理判断。

为了增加各楼盘之间的可比性，应尽量选择品质相同的楼盘进行比较。决定楼盘品质的因素有很多种，比较常见的如所处地段、周边配套、人文环境、建筑质量，甚至包括物业管理等，都会影响到其品质。 税费成本是重点 许小姐称，买新房与买二手房，最关键的是税费成本不同。这种情形主要是针对同一个楼盘而言。 从表面上看，不管是买新房还是二手房，买家承担的税费只是契税以及少量的交易手续费。但在二手房买卖过程中，卖家会将包括二手房个税、营业税，甚至中介佣金等费用全部计入房价中，因此买家除了自己所应承担的契税、交易手续费、中介佣金等费用外，还要承担卖家转嫁过来的成本，最终的结果是导致购房成本大增。 所以许小姐建议，在选择房源时，得到对方报价之后，要综合计算各项开支，计算出买方的“到手价”。 当然，具体计算过程中还会涉及不同的报价方式。目前比较常见的是卖家“净到手价”，即卖家具体收到的房款、税费等由买家承担，这需要根据上述方式来估算购房总成本。但如果卖方报的是成交价，税费自理，则其计算过程跟新房类似，只需考虑自身所应承担的税费以及中介佣金等。

二手房过户流程

很多家庭买了房子，特别是购买二手房，不知道是怎么步骤走完的，由头到尾都是中介包办指点。如果我们知道这个大概的流程，我们可以减少对中介，对他人的依赖。今天小编就带大家一起来学校一下吧。

1、买卖双方在已经选择好的中介公司那里进行相关的手续登记，并交纳定金，合同办理是前提基础。

2、前面手续办理完毕后，中介公司开始为买家到相关银行办理贷款手续。贷款申请时间比较严格，时间多数为半个月，当然每个地区不一样。最后待银行审批后，获得同意发放后，开始办理过户手续。

3、按产权转移登记要求，到产权登记中心那里，买卖双方需准备规定的资料以备过户。

4、中介公司的人带着买卖双方及相关资料，到地税局办理核税缴税手续，地税局出具税务收据。

5、然后又回到交易中心，进行递交契税、营业税收据和双方所有过户所需的证件，填写《房屋所有权转移登记申请书》，领取受理通知单，同时补齐房屋印花税。

6、在这个等待时间里基本没什么难题困扰，可以顺便了解一些费用，比如：水、电、煤气、有线电视等费用，同时对家具等进行最后查验。

7、满20个工作日后(每个地区时间可能不太一样)，有专门的人会通知，前往交易中心领取房产证。这个时候，银行那边也会下达通知，买方准备开始供房了。

二手房交易税费怎么算

买方应承担的费用

1、契税：首房建筑面积90㎡以下，按照房屋实际成交金额的1%计算缴纳;90-144㎡，按照房屋实际成交金额的1.5%计算缴纳;144㎡以上，按照房屋实际成交金额的3%计算缴纳。第二次购房或者以上，不管面积多大，一律按照3%计算缴纳。

2、营业税：普通住宅房未满5年，按照全额营业税的5.6%计算;普通住宅满5年,建筑面积144㎡以下无营业税,144㎡以上有差额营业税(现在过户价-以前房屋购买价=AA*5.6%=差额营业税)。

4、合同印花税：按照房屋实际的成交金额的0.05%缴纳。

5、产权证印花税：金额为每本5元。

6、二手中介费用：国家规定，按房屋成交价格总额的3%以内计付，通常交易双方各付一半。

7、二手房经营服务性收费：经营服务性收费分为房地产交易手续费和测绘费，二手房交易经营服务性收费为6元/平方米，买方承担50%收费。

卖方应付的费用

1、营业税及附加税：按照房屋成交金额的5.85%计算缴纳。另有规定，凡是入住满一年以上的二手房，户主可到房屋主管的相关财税部门申请减免该项费用。

2、土地增值税：按照房屋买卖成交金额的0.5%计算缴纳。根据规定，凡是入住满一年以上的二手房，出售房屋的产权人可以到相关部门申请减免。

3、合同印花税：按照房屋实际的成交金额的0.05%缴纳。

4、二手中介费用：国家规定，按房屋成交价格总额的3%以内计付，通常交易双方各付一半。

5、二手房经营服务性收费：分为房地产交易手续费和测绘费，二手房交易经营服务性收费为6元/平方米，卖方承担50%收费。